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          取消商品房预售制:中国彻底抛弃香港模式,今后再无地产大佬

          来源:住建部和城乡建设部 时间:2018-09-29 10:32:59 次数:

          正拐点要来了。


          昨天内地股市不开盘,但是香港股市已经开市,整个香港股市大跌,而这其中,内地房地产股更是崩盘,血流成河。


          整个内房股指数大跌4%,全军覆没,所有知名房地产上市公司在香港股市上演高台跳水。


          碧桂园最高暴跌近8%,收盘跌近6%,这也是中国房地产上市公司的龙头股,仍然无法抵抗住疯狂的抛售。


          其它的内房股,如华润置地大跌近5%,融信中国大跌11%,绿城中国大跌超过6%,等等。


          内地房地产股一片风声鹤唳,到底是什么原因导致如此暴跌呢?那就是这个假期的一则传闻,这则传闻目前还无法证明是否属实,但已经重创了房地产股。


          这就是传闻广东在征求取消商品房预售的意见,仅仅是征求意见,而且还没有最终证实。


          另外,流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”。

           

          虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。


          不管其他省份是否跟进,现在大家心里多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。

           

          如是,中国楼市将彻底告别“香港模式”,翻天覆地。


          预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。


          拐点已经来了。

           


          中国内地房地产的老师,是香港。

           

          开发商空手套白狼的本事,取经于香港;“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路,也始于香港。


          “当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。


          他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。

           

          上世纪50年代的香港,房地产市场一片沉闷,虽然人口在短短几年间急速从50万膨胀到220万,住房严重短缺,市场需求旺盛,但人均收入水平不高,很多人都买不起房,即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”,对普通人来说,买房仍遥不可及。


          这时候,霍英东出现了,他带着本港第一份售楼说明书,给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。他开创先河,发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。


          当时四方街还没动土,霍英东就告诉市民们,你们可以交五成定金,交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市,等钱交齐了,花结成了果,租客将晋升成业主!

           

          爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋(即期房)称为“买楼花”。


          这招一出,全港疯狂,普通市民蜂拥到售楼处排长龙,地产界啧啧称奇,争相效仿。


          开发商的资本金可能根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。

           

          普通人在高房价、宽信贷的刺激之下,盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸,往往一天内就订购售罄。


          买房,就是新一轮造富运动。到了90年代,普通市民甚至可以借到9成的贷款,香港楼市只升不跌,普罗大众皆为楼狂,“1997年在香港,不买房就是傻子”,也是这一年,香港楼市崩盘,房奴尽数沦为时代悲剧人物,“负资产者”。


          而当时正在筹措住房改革的内地起步晚,经验全无,房企普遍缺乏资金,商品房供应量小,所以就把目光投向了香港,几乎是将香港的模式照搬到境内。


          1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,地产大佬的好日子,来了。


          2018年,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,中国恒大的许家印,多次登上首富宝座。


          除了预售制度,香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样,助推地价上涨。中国楼市,走上了二十多年的“香港模式”之路。


          “敢赌国运的人,何曾被亏待?”这句话放在中国地产大佬的身上,最恰当不过。


          1998年启动房改以来,房地产已成为国民经济支柱产业,是中国经济发展的一大引擎。


          只要经济下行,宏观调控就会选择刺激房地产。任志强说,房地产是中国经济的“夜壶”,撒尿的时候拎出来,撒完就把夜壶踢到床底下去了。


          2014年一二线楼市沉寂、三四线鬼城出没,库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。

           

          万科的郁亮在《人民日报》上刊登文章说,“我国楼市进入白银时代”,带领万科走上保守之路,随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿,扩张不到一倍。

           

          孙宏斌觉得郁亮“太扯了”,他说,这是“钻石时代”,得继续做大规模。

           

          当年的6月26日,呼和浩特宣布取消限购,开启了中国楼市的神来之笔“去库存”。2014年下半年,限购松绑,限贷松绑,央行降息。

           

          融创、恒大、碧桂园都是敢于豪赌的一方,许老板铆足了劲加杠杆拿地扩张,资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元,将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上,再创“高周转”。

           

          2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发,房价飙涨,敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恒大,销售业绩超过万科成为了行业老大。

           

          正如孙宏斌所说——


          “为什么(地产行业)很多人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有杠杆,因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款”。


          香港模式造就了一个又一个首富,但它也不是完全没有风险的。


          循环之下,中国房地产模式产生了或许连政府也没有预料到的后果——中国经济被房地产绑架。

           

          平安证券的张明指出了三点:


          中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑,超40%贷款与房地产有关;

          中国居民财富过于集中房地产,大约占80%-90%;

          中国地方政府严重依赖土地财政模式,目前还在人为制造套利游戏迅速透支市场前景。


          不论是银行业、居民,还是地方政府,统统绑在同一艘船上,房价一旦崩盘,所有人都将窒息而亡。


          但中国经济的债务空间,明显已快顶到天花板了。


          2016年底,“房住不炒”写入十九大报告,中国房地产的定位,发生了深刻变局。其背后的深层逻辑是,中国经济要转变引擎,不能单靠房地产拉动了。

           

          去杠杆之路,势在必行。房企的输血管一条条被清理,影子银行、海外发债……而现在,具有高杠杆效应的预售制,似乎也“难逃一劫”。


          在广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:


          一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。

          二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。

          三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。

          四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。

          五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。


          预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。

           

          资金回血速度一慢再慢,那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下,命悬一线。


          房地产是一个“关系密集型”行业,“看天”的本事,没人能比地产大佬更强。


          今年以来,房企齐刷刷地干了几件在吃瓜群众看来特像是作秀的事。


          他们处心积虑筹谋着,该怎么扔了头顶上的“帽子”:


          9月12日,保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”;

          9月4日,万科的核心子公司“深圳市万科房地产有限公司”确认将更名为“深圳市万科发展有限公司”,各地至少有9家分公司在今年也启动改名程序;

          7月3日,龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”;

          6月28日,合景泰富地产确认要把名字改成“合景泰富集团控股有限公司”;

          3月1日,时代地产变更为“时代中国控股有限公司”,简称为“时代中国”;

          同在3月1日,大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”,并表态此后金盆洗手,不再进行房地产开发;

          1月15日,朗诗绿色地产发布公告,将采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称;

          ……


          这波“改名潮”实在令人侧目。大房企统统手动删除“地产”以明转型之志,改了名,就好像真的改了命。


          虽然对外的公开说法,无非是要多元化发展、战略转型之类,但不妨碍我们从这一“去地产化浪潮”中看出一些猫腻。


          拉长时间线看,早在2016年底中国就至少有16家房企先知先觉,开始大规模删除“地产”,其中就有恒大、招商蛇口。当时行业拐点实际上已经出现,只不过是被棚改这一政策延后。


          如今,中国前十大房企里,只剩下中海地产、华润置地的名称仍在坚守。


          而且,这些地产大佬们也开始“不务正业”了:


          恒大投资贾跃亭打算造车,恒大的大健康板块还跑到港股上市;

          碧桂园开始养猪,造机器人,“希望未来机器人成为核心业务”;

          万科转型进入医养健康,郁亮说,“现在谁跟我说万科是房产商,我跟谁急!”

          招商蛇口跑去造邮票轮。

          ……


          现在来看,大佬们不是作秀,而是已经判断出风向真的变了,行业形成了“改命”共识。

           

          以预售制之死为标志,今后中国将再无地产大佬。


          这个传闻的利空确实意味太重了,对于房地产行业会产生非常深远的影响,对房地产股毫无疑问是重大的利空。


          毫无疑问,房地产企业的资金压力会骤然增加,很多房地产企业无法承受。


          大家想想,如果取消了商品房预售,就少了一条融资的途径,而且是最重要的一条融资途径。


          这样一来,有哪家房地产公司能够承受?承受不了,这不是短期能解决的问题,长期也不好解决。


          很多人也许会说,商品房预售这条融资途径断了,房地产公司可以加大向银行贷款,但是这也天真了。


          现在银行的贷款额度太紧张了,很多银行根本就缺钱,也就是地主家也没太多余粮了。


          将会加大房地产企业的融资成本,净利润将减少。


          商品房预售可以提前回笼资金,而且这部分钱相当于无息贷款,少了如此庞大规模的预收款,房地产企业只能在其它方面加大融资。


          但是加大在银行的贷款,必然要支付比较高的利息成本,这就会使得房地产公司的净利润受到冲击。


          而且现在一时半会还无法找到有效的替代融资途径,这样规模庞大的融资,不是一天两天,一年两年就能建立起来的。


          很多中小房地产企业,恐怕因此而发生剧烈的洗牌。


          如果取消商品预售,房地产行业肯定会发生剧烈的洗牌,因为接下来拼的就是融资能力了。


          虽然,过去房地产企业拼的也是融资能力,但是一旦取消商品房预售,那就更要拼融资能力。


          很多中小房地产企业的融资能力不强,融资渠道比较单一,这样一来,他们的资金压力就会很大。


          很多中小房地产企业很可能被淘汰,甚至被兼并、收购,而大型房地产企业的市场集中度可能会更高。


          从某种程度来说,如果取消商品房预售,很可能会导致商品房供应减少,这样一来,会不会导致房价上涨,真的不好说。


          为什么会出现取消商品房预售这样的传闻呢?虽然还未证实,但可能并不是空穴来风。


          中国的房地产发生了大转折,房地产的历史使命逐渐完成。


          中国的房地产是伴随中国的城镇化而崛起的,随着城镇化的高潮已经过去,房地产的黄金时代也就逐渐落幕。


          中国经济战略逐渐过渡到高科技驱动。


          从目前的情况来看,各个国家的竞争越来越倚重高科技行业,尤其是美国大肆挥舞制裁大棒,让各个国家都明白了高科技受制于人的滋味很难受。


          房地产着陆,是当前最重要的事情。


          看看土耳其、印尼等,靠房地产刺激经济的增长模式,毫无疑问最后都出了问题,还有之前的日本、香港、次贷危机前的美国,中国给房地产降温也在正常的预期内。


          中国的房地产发展模式,已经考虑抛弃香港模式。


          商品房预售,就是卖楼花,就是香港发明的模式,使得房地产企业杠杆率大幅度上升,很多演变成空手套白狼,因此房价畸高。


          没有哪个国家愿意这种模式,房价畸高对于经济发展带来的负面影响太大了,压制了创新。


          尽管取消商品房预售的传闻,还没有证实,不知道最终会执行,但是我认为,即使执行,也是会分阶段、分步骤的。


          因为一步到位执行,整个房地产行业是无法承受的,会导致非常严重的后果,所以,我认为应该会用很长一段时间来缓慢执行。


          取消商品房预售,本质上是降杠杆,而房地产企业的高杠杆率是这么多年逐渐积累起来的,因此要降房地产企业的杠杆,也需要一个较为缓慢的过程。


          如果急速降杠杆,很可能会导致整个房地产行业无法承受,很可能导致行业崩盘,这不是大家愿意看到的。


          房价上涨过快,不是大家愿意看到的,但是房地产行业的杠杆率短期内急速下降,也是无法承受的。



          不管如何,房地产行业的黄金时代是结束了,现在正处于非常艰难的转型期,有的人通过改名去房地产。


          还有的人,转型去造汽车了,收购贾跃亭的汽车,又收购广汇汽车,还有的收购观致汽车。


          但是,我不看好房地产商造车,也不看好互联网造车,房地产和互联网都追求速度,追求赚快钱,而汽车产业是几十年磨一剑,供应链太长了,连马斯克造车都要死要活,经常公开以泪洗面,何况中国的房地产商造车。


          在这种严峻的情况下,万科董事长郁亮表达了自己的观点:活下去才是最重要的,先天下之忧而忧。


          今时今日,政策信号往往比市场更具有强大能量。


          千万别再对房地产行业抱有幻想,不要被偶尔貌似政策松动的迹象迷花了眼。那不过是骗骗市场情绪罢了。


          就好比说,9月19日上午《证券日报》报道称,有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。专家们积极解读为——“此举无异于下调贷款利率,刺激刚需入场”。对高压调控的楼市来说,这波操作简直是枯木又逢春,当天地产股集体迎来一波久违的暴涨。


          前脚还喜迎新一波接盘侠,后脚就突然釜底抽薪,祭出了取消预售制的“大利空”。


          世上没有无缘无故的爱。该来的大棒,逃到天涯海角也躲不过。


          贼精的开发商们比谁都清楚,好日子是真的到头了。


          即便其他的几大引擎集体哑火,但在取消预售制的那一刻起,已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济。


          楼市抛弃香港模式,将是中国经济的大变局。


          关于举办“2018基本建设财务管理与EPC工程总承包费用财务规定最新政策解读、PPP项目管理、PPP项目会计核算与建设项目审计培训班”通知

          201810月17日至10月22      北    京(17日全天报到)

          201811月07日至11月12      重    庆(07日全天报到)

          20181121日至11月26      长    沙(21日全天报到)

          201812月19日至12月24      厦    门(19日全天报到)


          关于举办“新政策下EPC工程总承包项目全过程实战管理及风险防范实务”高级培训班的通知

           2018年10月25日-10月30日(25日为报到日)   地点:北京市 

           2018年11月15日-11月20日(15日为报到日)   地点:厦门市

           2018年11月29日-12月04日(29日为报到日)   地点:长沙市

           2018年12月14日-12月19日(14日为报到日)   地点:南宁市

           2019年01月11日-01月16日(11日为报到日)   地点:海口市

           

           

           

          关于举办“2018新形式、新国标、新范本背景下业主方工程施工现场管理及工

          程总承包合同管理”高级专题培训班的通知

           

          2018年10月18日—23日(18日报到)        地点:重庆市

           2018年11月09日—14日(09日报到)        地点:长沙市

           2018年11月23日—28日(23日报到)        地点:南宁市

           2018年12月07日—12日(07日报到)        地点:海口市

           2018年12月13日—18日(13日报到)        地点:厦门市

           2019年01月11日—17日(11日报到)        地点:深圳市

           

           

           

          关于举办“最新工程造价管控、结算支付、修改后的《招标投标法》等最新政策解读暨营改增后计价合同招标对策分析及审计监督管理高级培训班”

          的通知

           2018年10月19日—24日(19日报到)       地点:成都市

           2018年11月02日—07日(02日报到)       地点:海口市

           2018年11月16日—21日(16日报到)       地点:广州市

           2018年12月13日—18日(13日报到)       地点:南宁市

           2018年12月20日—25日(20日报到)       地点:北京市

           

           

          关于举办“装配式建筑整体设计与施工一体化关键技术及装配式BIM技术应用”观摩交流研讨会

          2018年10月19日—10月24日(19日为报到日)广州市



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